용적이양제 서울시 도입 남는 용적률 거래 사고 팔기 부동산 전망

서울시가 ‘용적이양제’를 도입한다고 발표하면서 부동산 업계가 들썩이고 있습니다.

용적률을 다 사용하지 못한 지역에서 남는 용적률을 다른 지역에 팔 수 있도록 하는 제도인데요.

해외에서는 이미 활용되고 있는 정책이지만, 한국에서는 생소한 개념이라 많은 관심을 받고 있습니다.

이 제도가 서울 부동산 시장에 어떤 영향을 줄지, 문제점은 없는지 자세히 알아보겠습니다.

용적률 뜻

용적률이란 대지면적 대비 건물의 전체 연면적 비율을 의미합니다.

쉽게 말해 땅 크기에 비해 건물을 얼마나 높게 지을 수 있는지를 나타내는 지표죠.

예를 들어, 100평의 땅에 4층짜리 건물이 있고, 각 층의 면적이 50평이라면?

출처 나무위키

👉 연면적 200평 ÷ 대지면적 100평 = 용적률 200%

📌 서울시 용도지역별 용적률 규정

• 1종 일반주거지역 : 최대 100%
• 2종 일반주거지역 : 최대 150%~200%
• 3종 일반주거지역 : 최대 250%~300%
• 준주거지역 : 최대 500%
• 상업지역(중심상업지역 등) : 최대 1,000%
• 준공업지역 : 최대 400%

하지만 현실적으로 규제, 문화재 보호, 고도 제한 등의 이유로 정해진 용적률을 다 사용할 수 없는 경우가 많습니다.

이때 남는 용 적 률을 다른 지역에 판매할 수 있도록 하는 것이 바로 ‘용적이양제’입니다.

서울시 용적이양제 도입

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서울시는 해외 사례를 참고하여 용적이양제를 도입한다고 밝혔습니다.

간단히 말해, 남는 용 적 률을 사고팔 수 있도록 허용하는 제도입니다.

출처 머니투데이

📌 용적이양제 기본 원리
1️⃣ 용 적 률을 다 활용하지 못하는 지역(저밀도 지역 등) → 남는 용 적 률을 다른 지역에 판매
2️⃣ 용 적 률이 부족한 지역(재개발·재건축 지역 등) → 추가 용 적 률을 구입해 더 높은 건물 건설 가능
3️⃣ 서울시는 이 거래를 관리하고 일정 부분 공공기여를 유도

즉, 어떤 지역에서는 개발을 제한하고, 어떤 지역에서는 더 많은 건물을 지을 수 있도록 유도하는 방식입니다.

기대 효과

서울시는 이 제도가 도시 균형 발전과 공공기여 확대에 기여할 것이라고 설명하고 있습니다.

1️⃣ 재개발·재건축 활성화

• 용 적 률이 부족한 재개발·재건축 지역에서 추가 용 적 률을 구매하면 초고층 개발이 가능해집니다.
• 개발이익이 증가하면 조합원 부담금 감소, 일반 분양 물량 증가 등의 효과가 예상됩니다.

2️⃣ 도시환경 개선 및 공공기여 증가

• 저밀도 지역(한옥 보존 지역 등)은 과도한 개발을 막고, 대신 용 적 률 판매 수익을 공공개발에 활용할 수 있습니다.
• 용 적 률 판매 대금의 일정 부분을 도시공원, 공공임대주택, 인프라 확충 등에 사용할 수도 있습니다.

3️⃣ 부동산 시장 안정화 가능성?

• 추가 용 적 률 공급으로 서울 내 주택 공급량 증가 효과 기대
• 다만, 오히려 재개발 지역의 몸값이 올라갈 가능성도 있음

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예상 문제점

하지만 이 제도가 모든 문제를 해결하는 것은 아닙니다.

오히려 부작용을 초래할 수도 있죠.

1️⃣ 초고층 개발로 인한 부작용

• 재개발·재건축 지역에서 용 적 률을 추가로 구매하면 50~60층 이상의 초고층 건물이 증가할 가능성이 높습니다.
• 이는 기존 도시 경관을 해치고, 과밀 개발로 인한 교통난, 일조권 침해, 인프라 부족 문제를 유발할 수도 있습니다.

2️⃣ 집값 상승 가능성

• 재건축·재개발 단지들이 높은 용 적 률을 적용받을 수 있다는 기대감으로 땅값이 상승할 가능성이 큽니다.
• 용 적 률을 매입하는 비용이 증가하면, 결국 일반 분양가에도 영향을 미칠 수 있음.

3️⃣ 형평성 문제

• 특정 지역(용 적 률을 파는 지역)에서는 개발을 제한하고, 특정 지역(용 적 률을 사는 지역)에서는 초고층 개발을 허용한다면 형평성 논란이 생길 수 있습니다.
• 특히, 저층 주거지역 주민들은 "우리 지역은 개발 못 하게 막으면서 다른 지역에만 특혜를 주는 것 아니냐"는 불만을 가질 가능성이 높습니다.

4️⃣ 졸속 시행 우려

• 서울시는 "2025년부터 시행 목표"라고 밝혔지만, 충분한 공론화 과정 없이 급하게 추진하는 것이 아니냐는 지적이 나옵니다.
• 도시 계획은 장기적인 관점에서 검토해야 하지만, 단기간에 정책을 도입하면 부작용이 더 클 수도 있음.

마치며..

서울시의 ‘용적이양제’는 기존 개발 규제를 완화하면서도, 남는 용 적 률을 활용해 도시 발전을 유도하려는 정책입니다.

하지만, 재개발·재건축 지역의 초고층화, 집값 상승, 도시 과밀화 등의 부작용이 발생할 가능성이 큽니다.

특히, 서 울 시는 이 정책을 연내 시행하겠다고 발표했지만, 충분한 공론화 과정 없이 추진하는 것이 문제가 될 수도 있습니다.

용적이양제가 성공하려면, 단순한 용 적 률 거래가 아니라, 장기적인 도시 계획과 인프라 확충을 함께 고려해야 합니다.

서 울 시가 신중한 검토를 통해 균형 있는 개발을 유도하는 정책으로 발전시킬 수 있을지 지켜봐야 할 것 같습니다.

 

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